Achat immobilier à Casablanca : comment se déroule le processus d'achat ?

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Maroc ?

Oui. Les étrangers peuvent acquérir la pleine propriété de biens immobiliers résidentiels et commerciaux au Maroc : appartements, villas, riads et locaux commerciaux. Seules les terres agricoles font exception : elles ne peuvent être achetées par des non-Marocains, sauf si elles ont été reclassées en zone constructible.

Il n'est pas nécessaire de posséder un permis de séjour ni un visa spécifique pour acheter un bien immobilier. De nombreux acheteurs étrangers finalisent l'acquisition lors d'un séjour touristique. Il est même possible de gérer l'intégralité de la transaction à distance grâce à une procuration.

Le processus d'achat en 6 étapes

Étape 1 : Diligence raisonnable

Avant toute signature, le bien fait l'objet d'une enquête approfondie. Celle-ci comprend la vérification des titres de propriété auprès du registre foncier (ANCFCC), le contrôle de l'absence de dettes, d'hypothèques ou de litiges, ainsi que l'évaluation des permis de construire et de la conformité aux règles d'urbanisme. Il s'agit de l'étape la plus importante de tout le processus – et c'est précisément là que de nombreux acheteurs étrangers commettent des erreurs lorsqu'ils se débrouillent seuls.

Étape 2 : Accord d'achat préliminaire (Compromis de Vente)

Lorsque l'acheteur et le vendeur s'accordent sur le prix, un compromis de vente est établi par un notaire. À ce moment-là, un acompte, généralement de 10 % du prix d'achat, est versé. Ce contrat est juridiquement contraignant pour les deux parties.

Étape 3 : Ouvrir un compte bancaire

En tant qu'acheteur étranger, vous devez ouvrir un compte en dirhams convertibles auprès d'une banque marocaine. Cette démarche est obligatoire : tous les paiements doivent transiter par ce compte. Elle est également essentielle pour la revente ou le rapatriement des fonds. Be Casa Estate vous accompagne dans l'ouverture de ce compte.

Étape 4 : Vérification des documents

Le notaire vérifie tous les documents relatifs à la propriété : l’acte de propriété, le plan cadastral, les permis de construire et le certificat de conformité au plan d’urbanisme. Dans le cas d’un appartement en copropriété, les documents du syndic sont également vérifiés.

Étape 5 : Signature de l'acte de vente

L'acte de vente définitif est signé chez le notaire en présence des deux parties (ou de leurs représentants). Le notaire s'assure de la bonne rédaction du contrat et du paiement de tous les droits et taxes.

Étape 6 : Inscription au registre foncier

Après la signature, l'acte est enregistré auprès de la Conservation Foncière (le cadastre marocain). Cette procédure prend généralement entre 10 et 15 jours ouvrables. Une fois l'enregistrement effectué, vous recevez votre titre de propriété définitif et vous devenez officiellement propriétaire.

De quels documents avez-vous besoin ?

• Passeport valide (copie et original)
• Preuve de domicile dans votre pays d'origine
• Confirmation de votre compte bancaire marocain
• Contrat d'achat préliminaire signé
• Preuve de paiement (virements bancaires)
• Toute procuration (pour les achats à distance)

Tous les documents rédigés dans une langue autre que le français ou l'arabe doivent être traduits par un traducteur assermenté.

Quel est le coût du processus d'achat ?

Outre le prix d'achat, il convient de prendre en compte des frais supplémentaires représentant environ 10 % du prix de vente. Ces frais comprennent :

• Frais d'inscription : 4 % du prix de vente
• Frais de notaire : 0,5 % à 1 % du prix de vente
• Frais d'enregistrement foncier : 1,5 % du prix de vente
• Frais de courtage : généralement 3% + TVA (20%)
• Assistance juridique (facultative) : 1 % à 2 % du prix de vente

Erreurs courantes avec les acheteurs étrangers

• Achat sans vérification de titre — La plus grande erreur que commettent les acheteurs étrangers est d'acquérir un bien immobilier qui n'est pas correctement enregistré au cadastre. Ils ne s'en aperçoivent qu'à l'occasion d'une éventuelle revente.
• Aucun compte convertible — sans le compte bancaire adéquat, vous ne pourrez pas rapatrier votre argent ultérieurement.
• Travail sans supervision locale Le système marocain fonctionne différemment de celui d'Europe. Un partenaire local qui connaît la langue, la culture et les procédures n'est pas un luxe, mais une nécessité.

Comment Be Casa Estate vous guide

Chez Be Casa Estate, Katrien et Nizar vous accompagnent personnellement à chaque étape de votre acquisition. De l'étude de marché initiale à l'enregistrement au cadastre, vous bénéficiez d'un interlocuteur unique qui connaît votre situation et défend vos intérêts. Nos services sont disponibles en néerlandais, en français et en anglais.