Acheter un riad \u00e0 Casablanca fait r\u00eaver, mais c'est un projet particulier qu'il faut aborder en toute lucidit\u00e9. Un riad est une demeure traditionnelle dot\u00e9e d'une cour int\u00e9rieure et de pi\u00e8ces donnant sur celle-ci. Les riads les plus embl\u00e9matiques se trouvent \u00e0 Marrakech et \u00e0 F\u00e8s, o\u00f9 des quartiers entiers sont constitu\u00e9s de ces demeures. \u00c0 Casablanca, ville \u00e9conomique moderne, on trouve des habitations traditionnelles authentiques principalement dans l\u2019ancienne m\u00e9dina. Les principaux points \u00e0 prendre en compte sont le titre de propri\u00e9t\u00e9, car de nombreux b\u00e2timents anciens sont assortis d\u2019un titre \u00ab Melkia \u00bb plut\u00f4t que d\u2019un titre foncier enregistr\u00e9, ainsi que l\u2019\u00e9tat structurel, car une r\u00e9novation peut rapidement repr\u00e9senter une somme importante. Dans cet article, vous d\u00e9couvrirez ce qu\u2019est un riad, o\u00f9 les trouver \u00e0 Casablanca, comment v\u00e9rifier le titre de propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019\u00e9tat du bien, et \u00e0 qui ce type d\u2019achat convient.<\/p>\n\n
Un riad est une demeure traditionnelle articul\u00e9e autour d\u2019une cour int\u00e9rieure ou d\u2019un jardin central. Les pi\u00e8ces donnent sur cette cour, et les murs ext\u00e9rieurs sont souvent ferm\u00e9s c\u00f4t\u00e9 rue. Cette conception garantit calme, intimit\u00e9 et une temp\u00e9rature agr\u00e9able, m\u00eame lorsque la rue est anim\u00e9e et qu\u2019il fait chaud dehors. Il se caract\u00e9rise par des d\u00e9tails artisanaux tels que les zelliges, les sculptures sur bois et les moulures. Ce type d\u2019habitation est particuli\u00e8rement embl\u00e9matique dans des villes comme Marrakech et F\u00e8s, o\u00f9 les m\u00e9dinas historiques regorgent de riads, dont certains ont \u00e9t\u00e9 transform\u00e9s en logements ou en maisons d\u2019h\u00f4tes. Il est important de savoir qu\u2019un v\u00e9ritable riad est avant tout un ph\u00e9nom\u00e8ne urbain et historique, et non un type d\u2019habitation standard que l\u2019on retrouve partout au Maroc sous la m\u00eame forme.<\/p>\n\n
Dans la pratique, le terme \u00ab riad \u00bb est parfois utilis\u00e9 au sens large pour d\u00e9signer toute habitation traditionnelle dot\u00e9e d'une cour int\u00e9rieure. Un riad classique comporte g\u00e9n\u00e9ralement plusieurs \u00e9tages donnant sur la cour int\u00e9rieure, souvent agr\u00e9ment\u00e9e d\u2019une fontaine ou de plantes au centre, ainsi qu\u2019une terrasse sur le toit. Comme ces b\u00e2timents ont \u00e9t\u00e9 construits \u00e0 la main et sont souvent anciens, chacun d\u2019entre eux varie consid\u00e9rablement en termes de taille, d\u2019agencement et d\u2019\u00e9tat. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui fait le charme d\u2019un riad, mais qui rend \u00e9galement difficile toute comparaison : il n\u2019existe pas de prix fixe au m\u00e8tre carr\u00e9 comme c\u2019est le cas pour les appartements modernes. Le prix et la qualit\u00e9 varient selon la rue et le bien, et l\u2019\u00e9tat du bien d\u00e9termine en grande partie le montant des travaux que vous devrez encore r\u00e9aliser apr\u00e8s l\u2019achat.<\/p>\n\n
Casablanca est avant tout la capitale \u00e9conomique moderne du Maroc, avec ses quartiers d'affaires, ses immeubles d'appartements et ses villas. Ce n'est pas une ville r\u00e9put\u00e9e pour ses riads, contrairement \u00e0 Marrakech et F\u00e8s. Pourtant, Casablanca poss\u00e8de elle aussi un c\u0153ur historique : l\u2019ancienne m\u00e9dina, situ\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9 du port et du centre-ville. C\u2019est l\u00e0 que vous trouverez les habitations traditionnelles les plus authentiques de la ville, dans des ruelles \u00e9troites au charme particulier. Ne vous attendez toutefois pas \u00e0 un quartier historique aussi \u00e9tendu que dans les villes royales touristiques. L\u2019ancienne m\u00e9dina de Casablanca est plus compacte et l\u2019\u00e9tat des b\u00e2timents varie consid\u00e9rablement, allant de la n\u00e9gligence \u00e0 un entretien soign\u00e9.<\/p>\n\n
Ceux qui choisissent d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment le charme et l'emplacement de l'ancienne m\u00e9dina y trouveront des immeubles traditionnels qui se pr\u00eatent \u00e0 un projet de r\u00e9novation ou \u00e0 une r\u00e9sidence secondaire de caract\u00e8re. Sachez que l'offre est limit\u00e9e et variable, et que la situation juridique et architecturale de chaque bien doit \u00eatre examin\u00e9e en d\u00e9tail. En dehors de l'ancienne m\u00e9dina, vous trouverez principalement des logements modernes \u00e0 Casablanca. Si vous recherchez de l'espace et un jardin dans un style plus classique, vous vous tournerez plut\u00f4t vers une villa dans des quartiers tels qu'Anfa ou Bouskoura<\/a> plut\u00f4t que dans un v\u00e9ritable riad. Il est donc important d'avoir une vision r\u00e9aliste de ce que Casablanca a \u00e0 offrir \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\n\n Dans le cas des biens immobiliers traditionnels situ\u00e9s dans l'ancienne m\u00e9dina, le titre de propri\u00e9t\u00e9 est l'\u00e9l\u00e9ment le plus important \u00e0 prendre en compte. Au Maroc, il existe en effet deux types de titres, et la diff\u00e9rence est cruciale. Un \u00ab Titre Foncier \u00bb est un titre de propri\u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, garanti par l\u2019\u00c9tat et inscrit au cadastre (ANCFCC). Ce titre est fiable, \u00e9ligible au financement et pr\u00e9sente un faible risque de litige. Une \u00ab Melkia \u00bb, en revanche, est un document traditionnel, r\u00e9dig\u00e9 par des adouls, qui n\u2019est pas enregistr\u00e9. Les anciens biens immobiliers de la m\u00e9dina sont souvent assortis d\u2019un tel titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00ab Melkia \u00bb, et c\u2019est l\u00e0 que r\u00e9side le plus grand risque li\u00e9 \u00e0 ce type d\u2019achat. Pour en savoir plus, consultez notre article d\u00e9taill\u00e9 sur la Titre de propri\u00e9t\u00e9 : Titre foncier contre Melkia<\/a>.<\/p>\n\n Un titre Melkia n'est pas inscrit au cadastre, ce qui rend la propri\u00e9t\u00e9 moins claire et moins s\u00fbre qu'avec un titre foncier. Le risque de litiges est plus \u00e9lev\u00e9, par exemple parce que plusieurs h\u00e9ritiers revendiquent le m\u00eame bien immobilier ou parce que les limites exactes ne sont pas clairement d\u00e9finies. De plus, un Melkia est difficile \u00e0 financer : les banques marocaines n\u2019accordent g\u00e9n\u00e9ralement pas de pr\u00eat hypoth\u00e9caire sur un bien immobilier dont le titre de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas enregistr\u00e9. Pour un acheteur \u00e9tranger en qu\u00eate de s\u00e9curit\u00e9, un titre non enregistr\u00e9 constitue donc un signal d\u2019alerte s\u00e9rieux. N\u2019achetez jamais sur la base d\u2019une \u00ab Melkia \u00bb sans qu\u2019un notaire ind\u00e9pendant ait examin\u00e9 la situation en d\u00e9tail et vous ait expliqu\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9ment les risques qui y sont li\u00e9s.<\/p>\n\n Il est vivement recommand\u00e9 de faire convertir un Melkia en Titre Foncier avant de finaliser l'achat. Cette conversion garantit l'enregistrement officiel de la propri\u00e9t\u00e9 au cadastre, avec toute la protection juridique qui en d\u00e9coule. Il est judicieux d\u2019en faire une condition lors des n\u00e9gociations : demandez au vendeur de se charger de la formalit\u00e9, ou prenez vous-m\u00eame les d\u00e9marches aupr\u00e8s de votre notaire avant tout transfert d\u2019argent. Gardez \u00e0 l\u2019esprit qu\u2019une telle conversion prend du temps et n\u2019est pas toujours simple, surtout s\u2019il y a plusieurs propri\u00e9taires ou h\u00e9ritiers en jeu. Un titre de propri\u00e9t\u00e9 en r\u00e8gle et enregistr\u00e9 constitue la base d\u2019un achat s\u00fbr, mais ne dit d\u2019ailleurs rien sur ce que vous \u00eates autoris\u00e9 \u00e0 construire ou \u00e0 r\u00e9nover ; veillez donc \u00e9galement \u00e0 v\u00e9rifier le plan d\u2019occupation des sols.<\/p>\n\n Outre le titre de propri\u00e9t\u00e9, l'\u00e9tat technique du bien est le deuxi\u00e8me point important \u00e0 prendre en compte. De nombreux b\u00e2timents traditionnels de l'ancienne m\u00e9dina sont anciens et ont \u00e9t\u00e9 peu entretenus pendant des ann\u00e9es. Il faut donc souvent consid\u00e9rer un riad comme un projet de r\u00e9novation et non comme un logement pr\u00eat \u00e0 emm\u00e9nager. Faites inspecter le bien au pr\u00e9alable par un ing\u00e9nieur en b\u00e2timent ou un entrepreneur de confiance, afin d\u2019avoir une id\u00e9e r\u00e9aliste de l\u2019\u00e9tat des fondations, des murs, du toit, de l\u2019humidit\u00e9 ainsi que des raccordements \u00e0 l\u2019eau et \u00e0 l\u2019\u00e9lectricit\u00e9. Une cour int\u00e9rieure qui semble belle cache parfois un manque d\u2019entretien qui n\u2019appara\u00eetra qu\u2019au moment des travaux de r\u00e9novation. Une inspection approfondie pr\u00e9alable vous \u00e9vitera de mauvaises surprises co\u00fbteuses apr\u00e8s l\u2019achat.<\/p>\n\n La r\u00e9novation d'un b\u00e2timent traditionnel peut co\u00fbter tr\u00e8s cher, surtout si vous souhaitez remettre en valeur des d\u00e9tails artisanaux tels que le carrelage, les moulures et les sculptures sur bois. Les artisans sp\u00e9cialis\u00e9s dans ce type de travaux traditionnels sont peu nombreux, et les co\u00fbts varient consid\u00e9rablement d'un b\u00e2timent \u00e0 l'autre et en fonction de l'ampleur du projet. Ne vous fiez donc pas uniquement au prix d\u2019achat, mais \u00e9tablissez au pr\u00e9alable un budget de r\u00e9novation r\u00e9aliste, en pr\u00e9voyant une marge de man\u0153uvre pour faire face aux impr\u00e9vus. Gardez \u00e9galement \u00e0 l\u2019esprit que les travaux dans une ruelle \u00e9troite de la m\u00e9dina sont plus complexes sur le plan logistique : l\u2019acheminement des mat\u00e9riaux et l\u2019\u00e9vacuation des d\u00e9chets demandent plus d\u2019efforts et de temps. Vous trouverez ci-dessous les points \u00e0 faire v\u00e9rifier imp\u00e9rativement avant de faire une offre.<\/p>\n\n Un riad n'est pas un achat qui convient \u00e0 tout le monde. Il s'adresse surtout aux acheteurs qui appr\u00e9cient le cachet, l'authenticit\u00e9 et le savoir-faire artisanal d'une demeure traditionnelle, et qui sont pr\u00eats \u00e0 consacrer du temps, de l'attention et un budget \u00e0 sa r\u00e9novation. Ceux qui n\u2019ont pas peur de se lancer dans un projet et qui appr\u00e9cient le charme de l\u2019ancienne m\u00e9dina peuvent en tirer une grande satisfaction. Ce type d\u2019achat convient moins aux acheteurs en qu\u00eate de s\u00e9curit\u00e9, de confort et d\u2019un rendement pr\u00e9visible, car les incertitudes li\u00e9es au titre de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 l\u2019\u00e9tat du bien et aux co\u00fbts de r\u00e9novation en font un parcours plus complexe que celui d\u2019une maison moderne. Soyez honn\u00eate avec vous-m\u00eame quant au niveau de risque et d\u2019implications que vous \u00eates pr\u00eat \u00e0 assumer avant de vous lancer dans une telle aventure.<\/p>\n\n Pour ceux qui souhaitent avant tout mettre leur bien en location ou qui recherchent un investissement stable, d'autres types de logements \u00e0 Casablanca constituent g\u00e9n\u00e9ralement un choix plus judicieux. Un appartement<\/a> c'est le type le plus courant, facile \u00e0 louer et n\u00e9cessitant peu d'entretien, tandis que nouvelle construction<\/a> moderne et \u00e9conome en \u00e9nergie, et souvent exon\u00e9r\u00e9 de la taxe d'habitation pendant les cinq premi\u00e8res ann\u00e9es. On choisit donc g\u00e9n\u00e9ralement un riad par amour pour le b\u00e2timent et son atmosph\u00e8re, et non pas avant tout pour des raisons financi\u00e8res. Cette distinction vous aide \u00e0 aborder ce projet avec les bonnes attentes et \u00e0 \u00e9viter toute d\u00e9ception par la suite.<\/p>\n\n Pour l'achat d'un riad \u00e9galement, vous devrez r\u00e9gler, en plus du prix d'achat, les frais annexes habituels au Maroc. Pr\u00e9voyez un montant total repr\u00e9sentant environ 6 \u00e0 8 % du prix : des droits d'enregistrement d'environ 4 % pour les biens immobiliers b\u00e2tis, des frais cadastraux de 1 \u00e0 1,5 %, des frais de notaire de 0,5 \u00e0 1,5 % plus la TVA, auxquels s\u2019ajoutent les droits de timbre et les frais administratifs. Vous trouverez un aper\u00e7u complet dans notre article consacr\u00e9 \u00e0 la Frais li\u00e9s \u00e0 l'achat d'un bien immobilier \u00e0 Casablanca<\/a>. Dans le cas d'un riad, il faut ajouter \u00e0 cela le budget de r\u00e9novation, qui constitue souvent le poste de d\u00e9pense le plus important dans ce type d'achat. Tenez compte de ces deux \u00e9l\u00e9ments d\u00e8s le d\u00e9part dans votre budget global, afin de ne pas vous retrouver \u00e0 court de moyens \u00e0 mi-parcours du projet.<\/p>\n\n Le processus d'achat se d\u00e9roule globalement comme pour tout achat \u00e0 Casablanca. Vous signez d'abord un compromis de vente chez le notaire et versez un acompte de 10 \u00e0 20 % sur un compte de d\u00e9p\u00f4t fiduciaire. Vient ensuite la v\u00e9rification du titre de propri\u00e9t\u00e9 au cadastre, puis vous signez l\u2019acte de vente d\u00e9finitif chez le notaire. Cette v\u00e9rification du titre rev\u00eat une importance particuli\u00e8re dans le cas d\u2019un riad, car c\u2019est l\u00e0 que se r\u00e9v\u00e8le la diff\u00e9rence entre un \u00ab Melkia \u00bb et un \u00ab Titre Foncier \u00bb. Faites toujours appel \u00e0 votre propre notaire ind\u00e9pendant et non \u00e0 celui du vendeur. Par ailleurs, un titre de propri\u00e9t\u00e9 en r\u00e8gle ne pr\u00e9juge en rien des travaux de r\u00e9novation que vous \u00eates autoris\u00e9 \u00e0 effectuer ; renseignez-vous donc au pr\u00e9alable sur la destination du bien et sur les \u00e9ventuels permis dont vous aurez besoin pour la r\u00e9novation.<\/p>\n\n Pour faire un choix \u00e9clair\u00e9, il est utile de comparer un riad aux deux alternatives les plus courantes \u00e0 Casablanca : l'appartement et la maison neuve. Chaque type de logement pr\u00e9sente ses propres caract\u00e9ristiques en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9, d'entretien et de confort. Le tableau ci-dessous r\u00e9pertorie les principales diff\u00e9rences, afin que vous puissiez voir en quoi un riad se distingue et o\u00f9 se situent pr\u00e9cis\u00e9ment les risques. Utilisez cette comparaison comme point de d\u00e9part et adaptez votre choix final \u00e0 votre objectif personnel, qu'il s'agisse de vivre dans un lieu de caract\u00e8re, de mettre en location ou de r\u00e9aliser un investissement s\u00fbr.<\/p>\n\nLe point le plus important : le titre de propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n\n
Pourquoi un Melkia pr\u00e9sente des risques ?<\/h3>\n\n
Traduisez le titre avant de signer<\/h3>\n\n
\u00c9tat du b\u00e2timent et r\u00e9novation<\/h2>\n\n
\u00c0 qui s'adresse un riad ?<\/h2>\n\n
Co\u00fbts, permis et processus d'achat<\/h2>\n\n
Comparer un riad \u00e0 un appartement et \u00e0 un logement neuf<\/h2>\n\n