Acheter un appartement à Casablanca : prix, quartiers et conseils

L'appartement est de loin le type de bien immobilier le plus acheté à Casablanca, et avec un prix moyen d'environ 12 500 MAD le mètre carré, il reste abordable pour de nombreux acheteurs étrangers venus de Belgique, des Pays-Bas et de France. Le prix exact dépend fortement du quartier : dans les quartiers chics du centre-ville, tels que Gauthier et Racine, il oscille entre 16 000 et 18 000 MAD le mètre carré, tandis que sur le littoral, à Anfa et Ain Diab, il avoisine les 20 000 à 28 000 MAD par mètre carré. Un appartement présente l’avantage de nécessiter relativement peu d’entretien, d’être facile à louer et de vous permettre d’entrer sur un marché dynamique et stable. Dans cet article, vous découvrirez le prix d’un appartement par quartier, les points à prendre en compte, le fonctionnement du financement et comment cela se compare à une villa ou à une construction neuve.

Résumé : voici les points essentiels

• Prix moyen : Un appartement coûte en moyenne environ 12 500 MAD le mètre carré.
• Quartiers centraux : Les prix à Gauthier et Racine se situent entre 16 000 et 18 000 MAD le mètre carré.
• Quartiers côtiers : Les prix à Anfa et Ain Diab vont de 20 000 à 28 000 MAD le mètre carré.
• Avantages : peu d'entretien, facile à louer et plus accessible qu'une villa.
• Attention : les charges (syndic), l'état de l'immeuble, l'étage et l'emplacement.
• Frais supplémentaires : Prévoyez 6 à 8 % en plus du prix d'achat pour les frais de notaire, d'enregistrement et de cadastre.
• Nouvelle construction : modernes et exonérées de la taxe d'habitation pendant les cinq premières années, souvent achetées sur plan.

Combien coûte un appartement selon le quartier à Casablanca ?

À Casablanca, le prix d'un appartement varie considérablement d'un quartier à l'autre. En moyenne, il faut compter environ 12 500 MAD par mètre carré, mais cette moyenne ne veut pas dire grand-chose si l'on ne tient pas compte du quartier. Dans les quartiers centraux et huppés, vous payez un supplément pour l'emplacement, les commodités et l'animation, tandis qu'en bord de mer, vous payez surtout pour la vue sur la mer et le prestige. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des prix indicatifs au mètre carré dans les quartiers les plus prisés pour 2026. Gardez à l'esprit que les prix demandés sont généralement supérieurs aux prix de transaction finaux, ce qui laisse souvent une marge de négociation.

Comme vous pouvez le constater, le prix pour une même superficie peut varier considérablement. D'après ces chiffres indicatifs, un appartement de 90 mètres carrés à Maarif coûte entre 1,26 et 1,53 million de MAD, tandis que la même superficie à Ain Diab atteint facilement 1,8 à 2,25 millions de MAD. Le quartier qui vous convient le mieux dépend de votre objectif : souhaitez-vous y vivre vous-même, le mettre en location, ou les deux ? Découvrez-en davantage sur ces différences dans notre guide consacré aux les meilleurs quartiers de Casablanca et dans notre article sur Gauthier et Maarif.

Les avantages d'un appartement

Ce n'est pas un hasard si l'appartement est le type de logement le plus populaire à Casablanca. Tant pour les résidents que pour les investisseurs, il offre une combinaison de confort, d'accessibilité financière et de rentabilité que les autres types de logements ne parviennent pas toujours à égaler. Voici un aperçu de ses principaux avantages :

• Un seuil d'accès moins élevé que pour une villa, ce qui vous permet d'acheter dans un quartier agréable même avec un budget plus modeste.
• L'entretien est relativement limité, car la gestion de l'immeuble est en grande partie assurée par le syndic (l'association des copropriétaires).
• Bonne rentabilité locative, notamment dans les quartiers centraux et sur la côte, avec une demande stable de la part des locataires et des expatriés.
• Souvent, la sécurité est renforcée grâce à un bâtiment fermé, à un concierge et, parfois, à un service de surveillance.
• Une large gamme dans toutes les catégories de prix, allant des logements existants prêts à emménager aux constructions neuves modernes sur plan.

En revanche, dans un appartement, vous disposez de moins d'intimité et d'espace extérieur que dans une villa, et vous dépendez des accords conclus avec les copropriétaires ainsi que de leur budget. Pourtant, pour la plupart des acheteurs, les avantages l'emportent, surtout si l'objectif est de combiner usage personnel et location. Pour ceux qui recherchent justement de l'espace et un jardin, une villa à Casablanca constituer une meilleure alternative.

La possibilité de louer un appartement

L'un des principaux arguments en faveur de l'achat d'un appartement à Casablanca est sa facilité de location. Casablanca est la capitale économique du Maroc et bénéficie d'une demande stable en logements locatifs, tant de la part des professionnels locaux que des expatriés et des locataires d'affaires. Dans les quartiers centraux tels que Gauthier, Racine et Maarif, la demande d'appartements bien situés est structurellement élevée, car les locataires souhaitent vivre à proximité des bureaux, des commerces et des restaurants. Cela garantit des périodes d'inoccupation relativement courtes et un rendement prévisible.

Sur le littoral, à Ain Diab et le long de la Corniche, la demande concerne davantage les expatriés et les locations touristiques. Les appartements avec vue sur la mer ou situés à quelques pas de la plage et des clubs de plage sont prisés pour les locations de courte durée et par les locataires prêts à payer un loyer plus élevé en raison de leur emplacement. Le rendement varie selon les quartiers et les types de biens ; il est toujours préférable de le calculer « net », c'est-à-dire après déduction des 6 à 8 % de frais annexes, des taxes annuelles et des éventuels frais de copropriété. Vous obtiendrez ainsi une image réaliste de ce que votre appartement rapporte réellement, plutôt qu’un calcul brut trop optimiste.

À quoi faut-il faire attention lors de l'achat ?

Tous les appartements ne constituent pas un aussi bon investissement. Outre le prix au mètre carré, certains éléments concrets permettent de déterminer si vous faites une bonne affaire et si le bien restera facile à louer et à revendre par la suite. Les points suivants méritent une attention particulière avant de faire une offre.

Frais de service et le syndic

Dans un immeuble en copropriété, vous versez des charges mensuelles ou annuelles au syndic, l'association qui gère les parties communes. Ces charges couvrent notamment le nettoyage, l'ascenseur, la conciergerie, l'éclairage des parties communes et, parfois, la sécurité. Renseignez-vous au préalable sur le montant de ces charges et sur ce qu’elles couvrent exactement, car elles ont une incidence sur votre rendement net et vos charges mensuelles. Vérifiez également qu’il n’y a pas d’arriérés de charges sur l’appartement et si des dépenses communes importantes sont prévues, telles que la rénovation de la façade ou le remplacement de l’ascenseur, auxquelles vous devrez peut-être participer financièrement.

L'état du bâtiment

Un appartement joliment rénové situé dans un immeuble mal entretenu reste un risque. C’est pourquoi il ne faut pas se limiter à examiner le logement lui-même, mais aussi les parties communes : le hall d’entrée, la cage d’escalier, l’ascenseur, la façade et le toit. Un immeuble bien entretenu conserve mieux sa valeur et évite les dépenses imprévues. Dans le cas de bâtiments anciens, vérifiez la présence de traces d'humidité, l'état de la plomberie et de l'installation électrique. En cas de doute, il est judicieux de faire appel à un ingénieur en bâtiment ou à un expert local avant de procéder à l'achat, surtout si vous achetez à distance et que vous ne pouvez pas inspecter le bien de manière approfondie par vous-même.

L'étage et l'emplacement dans le bâtiment

L'étage auquel se trouve l'appartement a une incidence sur le confort, le prix et la facilité à le louer. Les étages supérieurs offrent généralement plus de lumière, moins de nuisances sonores provenant de la rue et souvent une plus belle vue, mais ils sont moins pratiques sans ascenseur en bon état de fonctionnement. Un appartement au rez-de-chaussée est plus facile d'accès, mais peut présenter un manque d'intimité et davantage de bruit. Tenez également compte de l'orientation : les appartements bénéficiant d'une lumière naturelle abondante et d'une orientation agréable sont très prisés tant par les acheteurs que par les locataires. Ces détails peuvent sembler insignifiants, mais ils font une différence notable à long terme en termes de valeur et de facilité de location.

Son emplacement dans le quartier

Au sein d'un même quartier, les prix et l'attrait peuvent varier considérablement d'une rue à l'autre. Un appartement situé à quelques pas des commerces, des écoles, des transports en commun et des espaces verts a plus de valeur et est plus facile à louer qu'un bien similaire situé dans une rue animée ou moins prisée. Tenez également compte des possibilités de stationnement, car dans les quartiers centraux, disposer d'une place de parking privée constitue une réelle valeur ajoutée. Si possible, promenez-vous dans le quartier à différents moments de la journée afin de vous faire une bonne idée de l'ambiance, de l'animation et des commodités avant de prendre une décision.

Nouvelle construction ou bâtiment existant ?

Lorsque vous choisissez un appartement, vous devez décider si vous optez pour un logement neuf ou ancien. Les deux options présentent des avantages, et le choix qui vous convient dépend de votre budget, de votre horizon temporel et de vos préférences. Les logements neufs sont modernes, économes en énergie et ne nécessitent que peu d’entretien au cours des premières années. De plus, ils sont généralement exonérés de la taxe d’habitation annuelle pendant les cinq premières années, ce qui présente un intérêt fiscal. À Casablanca, les logements neufs sont souvent vendus sur plan, selon le principe dit de la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), dans le cadre duquel vous effectuez des versements échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Les biens immobiliers existants présentent l'avantage de vous permettre de voir exactement ce que vous achetez et d'y emménager ou de les mettre en location immédiatement, sans avoir à attendre la livraison. De plus, ils sont souvent situés dans des quartiers centraux bien établis où la demande est avérée. En revanche, un appartement plus ancien peut nécessiter davantage d'entretien et doit parfois être rénové. Si vous souhaitez peser le pour et le contre d'un bien immobilier neuf, vous trouverez plus d'informations dans notre article consacré à acheter un logement neuf à Casablanca. Que l'achat d'un logement neuf ou d'un logement existant soit plus avantageux pour vous dépend en fin de compte de votre situation personnelle et de vos objectifs.

Financement et frais supplémentaires

Outre le prix d'achat, il faut compter des frais supplémentaires d'environ 6 à 8 %. Celles-ci comprennent les droits d'enregistrement d'environ 4 % pour les biens immobiliers bâtis, les frais cadastraux auprès de l'ANCFCC de 1 à 1,5 %, ainsi que les frais de notaire de 0,5 à 1,5 % plus la TVA, auxquels s'ajoutent de modestes frais de timbre et d'administration. Intégrez dès le départ ce poste dans votre budget, afin de connaître précisément le montant total dont vous avez besoin. Vous trouverez un aperçu complet accompagné d’un exemple de calcul dans notre article consacré à la Frais liés à l'achat d'un bien immobilier à Casablanca.

Si vous souhaitez financer partiellement votre achat, cela est également possible pour les étrangers. Des banques marocaines telles que la CIH Bank, l'Attijariwafa Bank, la Bank of Africa et la Banque Populaire accordent des prêts immobiliers aux non-résidents. Le taux d'intérêt en dirham se situe généralement entre 5 et 6,5 %, tandis que les prêts en euros affichent souvent des taux plus bas, compris entre 3,8 et 4,6 %. Les banques financent généralement entre 50 et 70 % de la valeur du bien ; vous devrez donc prévoir un apport personnel d'au moins 30 % en devises étrangères, auquel s'ajoutent les frais annexes. Pour en savoir plus sur les conditions, consultez notre article consacré à Prêts hypothécaires et financements pour les étrangers.

Comparaison entre un appartement, une villa et un logement neuf

Pour faire le bon choix, il est utile de comparer l'appartement aux autres types de logements. Un appartement est généralement l'option la plus abordable et la plus facile à louer, avec peu d'entretien et un large choix. Une villa offre plus d'espace, d'intimité et souvent un jardin ou une piscine, mais nécessite un budget plus élevé et davantage d'entretien ; elle se concentre dans des quartiers tels qu'Anfa, Bouskoura et Dar Bouazza. Enfin, les constructions neuves constituent une catégorie à part entière qui englobe aussi bien les appartements que les villas et qui séduit par ses finitions modernes, son efficacité énergétique et l'exonération fiscale accordée pendant les cinq premières années.

Pour un acheteur étranger qui recherche avant tout un bien à la fois pour son usage personnel et pour la location, un appartement situé dans un quartier central ou balnéaire constitue souvent le point de départ logique. Il nécessite un budget moins important qu’une villa, est plus facile à gérer à distance et bénéficie d’une demande locative stable. En revanche, ceux qui accordent une grande importance à l'espace, à l'intimité et à un jardin opteront plutôt pour une villa. Vous trouverez un aperçu complet de tous les types de logements, des quartiers et des étapes du processus d'achat dans le Guide complet sur l'achat d'un bien immobilier à Casablanca, afin que vous puissiez prendre une décision en toute connaissance de cause.

Erreurs courantes à éviter

• Se concentrer uniquement sur le prix moyen au mètre carré et ignorer les grandes différences d'un quartier à l'autre.
• Ne pas vérifier au préalable les frais de gestion du syndic et les éventuels arriérés de charges.
• Se contenter de visiter l'appartement lui-même et négliger l'état de l'immeuble.
• N'oubliez pas d'inclure dans votre budget les frais supplémentaires, qui représentent entre 6 et 8 %.
• Calculer le rendement brut plutôt que le rendement net, après déduction des frais et des impôts.

Foire aux questions

Quel est le prix moyen d'un appartement à Casablanca ?

Un appartement coûte en moyenne environ 12 500 MAD le mètre carré. Le prix varie considérablement d'un quartier à l'autre : à Maarif, il faut compter entre 14 000 et 17 000 MAD, et à Gauthier, entre 16 000 et 18 000 MAD par mètre carré.

Quel est le quartier le plus cher pour acheter un appartement ?

Les quartiers côtiers et huppés sont les plus chers. À Anfa, les prix s'élèvent à 22 000 à 28 000 MAD le mètre carré et à Ain Diab, à 20 000 à 25 000 MAD le mètre carré, principalement en raison de la vue sur la mer et du prestige.

En tant qu'étranger, puis-je acheter un appartement à Casablanca ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter librement des biens immobiliers résidentiels dans les zones urbaines du Maroc, sans permis de séjour, sans visa ni partenaire marocain. Vous pouvez même effectuer l'achat à distance grâce à une procuration légalisée.

À combien s'élèvent les charges d'un appartement ?

Les charges sont versées au syndic ou à l'association des copropriétaires et couvrent notamment le nettoyage, l'ascenseur, l'éclairage et, parfois, la sécurité. Renseignez-vous à l'avance sur leur montant, car elles ont une incidence sur votre rendement net.

Vaut-il mieux opter pour une construction neuve ou un logement existant ?

Cela dépend de votre objectif. Les constructions neuves sont modernes, économes en énergie et exonérées de la taxe d'habitation pendant les cinq premières années, mais il s'agit souvent d'achats sur plan. Les biens existants, en revanche, vous pouvez les visiter immédiatement et les occuper ou les mettre en location sans délai.

Quels sont les frais supplémentaires à prévoir pour un appartement ?

Prévoyez 6 à 8 % en plus du prix d'achat : droits d'enregistrement d'environ 4 %, frais de cadastre de 1 à 1,5 % et honoraires de notaire de 0,5 à 1,5 %, plus la TVA.

Un appartement se loue-t-il facilement à Casablanca ?

Oui. Dans les quartiers centraux tels que Gauthier, Racine et Maarif, la demande locative est structurellement élevée, et sur le littoral, à Ain Diab, elle est forte de la part des expatriés et des locataires touristiques. Calculez toujours le rendement net.

Remarque : les prix, tarifs et taxes mentionnés sont donnés à titre indicatif sur la base de sources publiques (2026) et peuvent varier selon le quartier, le projet et le moment. Faites toujours confirmer les montants exacts par votre notaire, votre banque ou votre agent immobilier avant de vous engager.