Prix de l'immobilier au m² à Casablanca (2026)

Combien coûtera l'immobilier à Casablanca au mètre carré en 2026 ? Comptez en moyenne environ 12 500 dirhams par mètre carré pour un appartement et environ 16 500 dirhams par mètre carré pour une villa. Ces moyennes ne veulent toutefois pas dire grand-chose hors contexte, car les prix varient considérablement d’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre et d’un bien à l’autre. Dans un quartier huppé comme Anfa, vous paierez plusieurs fois plus cher que dans une zone en plein essor. Dans cet article, vous trouverez des fourchettes de prix concrètes par quartier, vous découvrirez pourquoi les prix varient autant et vous apprendrez à évaluer de manière réaliste un prix demandé. Ainsi, en tant qu’acheteur originaire des Pays-Bas, de Belgique ou d’ailleurs, vous saurez exactement à quoi vous en tenir et pourrez négocier en toute confiance un prix équitable.

Résumé : voici les points essentiels

• Appartement moyen : environ 12 500 dirhams par mètre carré.
• Villa moyenne : environ 16 500 dirhams par mètre carré.
• Quartiers les plus chers : Anfa (22 000 à 28 000) et Ain Diab (20 000 à 25 000).
• Quartiers chics du centre-ville : Racine, Gauthier et Maarif, entre 14 000 et 18 000.
• Grande dispersion : Les prix des chambres au Dar Bouazza varient entre 10 000 et 22 000, selon leur emplacement et leur catégorie.
• Prix demandé : est généralement supérieur au prix de transaction final.
• N'oubliez pas les frais : Prévoyez 6 à 8 % de frais supplémentaires en plus du prix.

Prix moyens de l'immobilier au mètre carré à Casablanca

Le prix au mètre carré est le point de départ le plus pratique pour comparer des biens immobiliers de tailles différentes. À Casablanca, le prix moyen au mètre carré est d’environ 12 500 dirhams pour un appartement et d’environ 16 500 dirhams pour une villa. Une villa est donc plus chère au mètre carré, notamment parce qu’elle comprend un terrain, un jardin et souvent davantage de prestations. Ces chiffres sont indicatifs pour 2026 et constituent un point de départ, et non une valeur fixe. Le prix réel d’un bien immobilier dépend du quartier, de son emplacement au sein du quartier, de l’étage, de la vue et de son état d’entretien. Le tableau ci-dessous résume les moyennes.

Utilisez ces moyennes avant tout comme référence. Si le prix demandé est nettement supérieur à la moyenne, c'est généralement justifié, par exemple par un emplacement de choix, un bien récemment rénové ou une vue sur la mer. Si, au contraire, le prix est inférieur à la moyenne, il est judicieux d’en déterminer la raison, car cela peut parfois indiquer un manque d’entretien, un emplacement moins prisé ou un problème de titre de propriété. Une bonne dose de curiosité vous évitera de payer trop cher ou de passer à côté d’un vice caché. Un agent immobilier local connaissant bien le quartier pourra vous aider à replacer le prix demandé dans son contexte.

Prix indicatifs par quartier en 2026

Si la moyenne donne une idée générale, ce sont les prix par quartier qui révèlent véritablement l’ampleur des disparités à Casablanca. La ville compte des quartiers côtiers huppés, des quartiers chics du centre-ville et des zones en plein essor en périphérie, chacun avec son propre niveau de prix et sa propre population. Le tableau suivant présente des prix indicatifs au mètre carré pour les quartiers les plus prisés. Veuillez noter que ces montants peuvent varier considérablement au sein d'un même quartier, en fonction de la rue et du bien immobilier concernés. Vous trouverez une analyse détaillée des quartiers dans notre aperçu des les meilleurs quartiers de Casablanca.

Les quartiers huppés : Anfa et Ain Diab

Anfa et Anfa Supérieur constituent le segment le plus cher de Casablanca, avec des prix indicatifs compris entre 22 000 et 28 000 dirhams le mètre carré. On y trouve des villas spacieuses et des constructions neuves haut de gamme, souvent situées dans des rues verdoyantes et calmes. Sur le littoral se trouve Ain Diab, le quartier de la Corniche, avec des prix oscillant entre environ 20 000 et 25 000 dirhams le mètre carré. Ce quartier est très apprécié pour sa vue sur la mer, ses clubs de plage et sa proximité avec la mosquée Hassan II et le Morocco Mall. Ceux qui recherchent le luxe en bord de mer se tournent généralement vers Ain Diab. Pour en savoir plus sur ce quartier côtier, consultez notre page consacrée à Ain Diab et la Corniche.

Les quartiers chics du centre-ville : Racine, Gauthier et Maarif

Racine et Gauthier sont des quartiers chics et centraux, très prisés des professionnels qui souhaitent vivre à proximité de leur lieu de travail et des lieux de sortie. À Racine, les prix indicatifs oscillent entre 17 000 et 18 000 dirhams le mètre carré, tandis qu'à Gauthier, ils se situent entre 16 000 et 18 000 dirhams. Maisif, qui jouxte ces quartiers, est un peu plus animé et plus commerçant, avec de nombreux magasins et restaurants ; les prix y oscillent entre 14 000 et 17 000 dirhams le mètre carré. Ces trois quartiers sont prisés des acheteurs à la recherche d'une situation centrale et d'un bon potentiel locatif. Sur notre page consacrée à Gauthier et Maarif nous allons examiner de plus près le caractère de ces quartiers.

Quartiers présentant une forte disparité des prix : Dar Bouazza

Dar Bouazza, situé au sud-ouest de la ville, sur le littoral, illustre bien l'ampleur des écarts de prix au sein d'un même quartier : de 10 000 à 22 000 dirhams le mètre carré. Cette grande disparité s'explique par le fait que le quartier comprend aussi bien des logements modestes que de spacieuses villas. Les villas sont souvent construites sur des parcelles de 400 à 800 mètres carrés et coûtent plusieurs millions de dirhams. Le prix exact dépend fortement de la distance par rapport au littoral, de la taille du terrain et de l’état du bien. C’est précisément dans un tel quartier qu’il est important de comparer différents biens avant de se forger une opinion sur ce qu’est un prix équitable.

Pourquoi les prix varient-ils autant ?

Deux appartements de même superficie situés dans le même quartier peuvent présenter des différences de prix considérables. Cela s'explique par le fait que le prix au mètre carré dépend de nombreux facteurs. En connaissant ces facteurs, vous serez mieux à même d'évaluer un prix demandé et de négocier de manière plus ciblée. Nous abordons ci-dessous les principaux éléments qui déterminent le prix d'un bien immobilier concret, afin que vous compreniez pourquoi un bien est plus cher qu'un autre et ce à quoi vous devez prêter attention lors de votre recherche.

Étage et emplacement dans le bâtiment

Pour les appartements, l'étage a une incidence sur le prix. Un étage plus élevé offre souvent plus de lumière, moins de bruit provenant de la rue et une meilleure vue, ce qui augmente la valeur du bien, surtout lorsqu'il y a un ascenseur. Un appartement au rez-de-chaussée ou à un étage bas peut en revanche être moins cher, même si un logement de plain-pied avec un petit jardin peut s'avérer attrayant pour les familles. L'orientation est également un facteur important : un logement très ensoleillé ou situé du côté calme de l'immeuble est généralement mieux coté qu'un logement sombre donnant sur une rue animée.

Vue et orientation

La vue est l'un des principaux facteurs déterminants du prix à Casablanca, notamment dans les quartiers côtiers. Un appartement avec vue sur la mer à Ain Diab ou un bien donnant sur un boulevard verdoyant se vend nettement plus cher qu'un logement comparable donnant sur une cour intérieure ou un mur. Il en va de même pour les penthouses dotés d'une grande terrasse. Gardez à l'esprit que la vue peut changer en raison de nouveaux chantiers dans le quartier ; renseignez-vous donc pour savoir s'il existe des projets de construction susceptibles d'obstruer la vue à l'avenir. Une vue dégagée et permanente justifie un prix plus élevé, contrairement à une vue temporaire.

État d'entretien et de finition

L'état du bien immobilier a une grande influence sur son prix. Un appartement prêt à emménager, récemment rénové, doté d'une cuisine et d'une salle de bains modernes, a plus de valeur qu'un bien comparable qui est vieillot ou qui présente un retard d'entretien. Pour un logement nécessitant des travaux, vous pouvez souvent négocier un prix plus bas, mais n’oubliez pas d’inclure les frais de rénovation dans votre budget global. Faites également attention à l'état de l'immeuble lui-même, notamment la façade, la cage d'escalier et les parties communes, car un manque d'entretien de l'immeuble peut entraîner des charges communes imprévues.

Construction neuve ou construction existante

Le prix au mètre carré des logements neufs est généralement plus élevé que celui des logements existants, car vous payez pour des matériaux modernes, une meilleure efficacité énergétique et, souvent, des équipements tels qu'un ascenseur, une place de parking ou un système de sécurité. En revanche, les logements neufs nécessitent moins d'entretien immédiat et peuvent offrir des avantages fiscaux. Un bien existant situé dans un quartier prisé peut, au contraire, être attractif en raison de son emplacement, de son agencement plus spacieux ou de son prix. Nous aborderons cette différence plus en détail un peu plus loin, mais cela explique en partie pourquoi deux biens situés dans la même rue peuvent présenter des écarts de prix considérables.

Logements neufs ou anciens : quel impact sur le prix ?

La distinction entre les constructions neuves et les bâtiments existants est l'une des explications les plus évidentes des différences de prix. Les constructions neuves sont souvent vendues sur plan, ce qu'on appelle la vente sur plan ou VEFA, dans le cadre de laquelle vous effectuez des versements échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Vous achetez alors un bien immobilier moderne et économe en énergie qui n'existe pas encore, avec les garanties qui s'y rattachent. Le prix au mètre carré est plus élevé, mais vous obtenez en contrepartie un logement prêt à emménager qui ne nécessite que peu d'entretien les premières années. Vous trouverez plus d'informations sur notre page consacrée à acheter un logement neuf à Casablanca.

Les logements existants présentent d'autres avantages. Vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez emménager ou mettre en location immédiatement, et le logement est souvent situé dans un quartier établi et central où il n'y a pratiquement plus de place pour de nouvelles constructions. Le prix au mètre carré peut être inférieur, mais il faut tenir compte des éventuels frais de rénovation et d’entretien. Le choix entre une construction neuve et un logement existant dépend donc de vos préférences, de votre budget et de votre intention d’emménager immédiatement ou d’investir, ou encore de votre disposition à attendre la livraison d’un nouveau projet.

Prix demandé vs prix de vente : combien payez-vous réellement ?

Un point important pour tout acheteur : le prix demandé n'est pas le même que le prix finalement payé. À Casablanca, les prix demandés sont généralement supérieurs aux prix de transaction réels. Les vendeurs prévoient souvent une marge de négociation, afin qu’il reste une marge de manœuvre pour trouver un terrain d’entente après une offre. Cela signifie que vous devez examiner d’un œil critique le prix annoncé et ne pas partir automatiquement du principe que c’est le montant que vous devrez débourser. Une bonne préparation et une connaissance des prix indicatifs par quartier vous permettront d’être en position de force lors des négociations.

Pour déterminer si un prix demandé est réaliste, comparez le bien aux prix indicatifs du quartier et à des logements comparables vendus récemment. Tenez compte des facteurs que nous avons évoqués précédemment, tels que l'étage, la vue et l'état d'entretien. Un agent immobilier local expérimenté connaît le niveau réel des prix dans la rue et peut vous indiquer quelle est la marge de négociation habituelle. Vous éviterez ainsi de payer trop cher et pourrez faire une offre en toute confiance, correspondant à la valeur marchande réelle du bien plutôt qu'au prix demandé, souvent optimiste.

Évolution des prix et impact de la Coupe du monde 2030

Casablanca est la capitale économique du Maroc, où la demande de logements à l'achat et à la location reste stable. Cette demande stable constitue le fondement des prix de l'immobilier. Par ailleurs, la Coupe du monde 2030, que le Maroc co-organise, ainsi que le développement urbain plus large sont considérés comme les moteurs de la croissance attendue. Les grands événements s'accompagnent généralement d'investissements dans les infrastructures, l'hôtellerie et le logement, ce qui peut s'avérer bénéfique à long terme pour les propriétaires immobiliers. Pour en savoir plus sur les répercussions précises de ces événements, consultez notre article consacré à la Impact de la Coupe du monde 2030 sur le marché immobilier à Casablanca.

Il est toutefois important de rester réaliste. Les prix indicatifs ne constituent qu'un instantané de la situation en 2026 et ne garantissent aucune plus-value future. L'évolution des prix varie selon les quartiers et les types de biens : un appartement bien situé dans un quartier central peut évoluer différemment d'une villa dans une zone périphérique en plein essor. Si vous achetez dans une optique de rentabilité, il est préférable de ne pas compter uniquement sur une éventuelle plus-value, mais surtout sur le revenu locatif actuel et l'emplacement. Pour en savoir plus sur le contexte, consultez notre page consacrée à investir dans l'immobilier à Casablanca.

Prix et budget : n'oubliez pas les frais supplémentaires

Le prix au mètre carré détermine le prix d'achat, mais votre budget total est plus élevé. À Casablanca, vous devez généralement payer, en plus du prix d'achat, entre 6 et 8 % de frais supplémentaires. Celles-ci comprennent principalement les droits d'enregistrement d'environ 4 %, les frais cadastraux de 1 à 1,5 % et les frais de notaire de 0,5 à 1,5 %, auxquels s'ajoutent les droits de timbre et les frais administratifs. Tenez compte de ces frais dès le départ, afin de savoir exactement de quel montant vous avez besoin pour mener à bien l'achat. Vous trouverez un aperçu complet dans notre article consacré à la Frais liés à l'achat d'un bien immobilier à Casablanca.

Un exemple de calcul permet d'illustrer cela. Supposons que vous achetiez un appartement de 90 mètres carrés dans un quartier central à environ 15 000 dirhams le mètre carré ; le prix d'achat s'élèverait alors à environ 1 350 000 dirhams. Avec des frais annexes compris entre 6 et 8 %, il faut ajouter environ 81 000 à 108 000 dirhams. Votre budget total se situera alors entre 1 430 000 et 1 460 000 dirhams. Vous voyez ainsi à quel point il est important de prendre en compte à la fois le prix au mètre carré et les frais annexes. Vous trouverez un aperçu complet du processus d'achat, des quartiers et des types de logements dans notre Guide complet sur l'achat d'un bien immobilier à Casablanca.

Comment utilisez-vous les prix indicatifs dans la pratique ?

Les prix indicatifs constituent un outil puissant, à condition de bien les utiliser. Ils vous aident à évaluer rapidement si un prix demandé est proche de la valeur du marché et à comparer les quartiers entre eux. Suivez l'approche suivante pour tirer parti des prix indicatifs lors de votre recherche d'un logement à Casablanca :

• Commencez par déterminer dans quel quartier vous souhaitez acheter et notez le prix indicatif au mètre carré pour ce quartier.
• Comparez le prix demandé pour un bien immobilier avec le prix indicatif et expliquez les éventuelles différences en fonction de l'emplacement, de l'étage, de la vue et de l'état du bien.
• Veuillez noter que le prix demandé est généralement supérieur au prix de vente et qu'il existe une marge de négociation.
• Ajoutez toujours les 6 à 8 % de frais supplémentaires au prix d'achat pour connaître votre budget total.
• Faites-vous aider par un agent immobilier local qui connaît le niveau réel des prix dans cette rue.

En combinant les prix indicatifs et votre connaissance des facteurs qui déterminent la valeur, vous ferez des choix mieux fondés. Vous éviterez ainsi de vous laisser influencer par un prix demandé trop optimiste et vous saurez reconnaître les bonnes affaires, c'est-à-dire les biens à fort potentiel proposés à un prix raisonnable. Ainsi, le prix au mètre carré ne devient plus une moyenne abstraite, mais un outil pratique qui vous permet d'aborder en toute confiance le marché immobilier de Casablanca et, au final, d'acheter un bien à un prix correspondant à sa valeur réelle.

Erreurs courantes à éviter

• Considérer le prix moyen au mètre carré comme une valeur fixe, sans tenir compte du quartier, de l'étage et de l'état du bien.
• Considérer le prix demandé comme le prix définitif et ne pas prévoir de marge de négociation.
• N'oubliez pas les 6 à 8 % de frais supplémentaires lorsque vous calculez votre budget total.
• Ne pas prendre en compte les frais de rénovation pour un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation.
• Miser aveuglément sur une plus-value attendue sans tenir compte des revenus locatifs ni de l'emplacement.

Foire aux questions

Combien coûte un appartement au mètre carré à Casablanca ?

En moyenne, environ 12 500 dirhams par mètre carré en 2026. Le prix réel dépend fortement du quartier, de l'étage, de la vue et de l'état du bien.

Quel est le quartier le plus cher de Casablanca ?

Anfa et Anfa Supérieur sont les quartiers les plus chers, avec des prix indicatifs compris entre 22 000 et 28 000 dirhams le mètre carré. Le quartier côtier d'Ain Diab suit, avec des prix compris entre environ 20 000 et 25 000 dirhams.

Pourquoi une villa coûte-t-elle plus cher au mètre carré qu'un appartement ?

En moyenne, une villa coûte environ 16 500 dirhams le mètre carré, contre 12 500 dirhams pour un appartement. Dans le cas d'une villa, le prix inclut le terrain, le jardin et, souvent, davantage d'espace et des finitions de meilleure qualité.

Le prix demandé est-il supérieur au prix de vente ?

Oui, à Casablanca, les prix demandés sont généralement supérieurs aux prix de vente réels. Les vendeurs prévoient souvent une marge de négociation, de sorte que le prix annoncé correspond rarement au prix final.

Les constructions neuves sont-elles plus chères que les logements existants ?

Au mètre carré, le prix des constructions neuves est généralement plus élevé, car vous payez pour des matériaux modernes, l'efficacité énergétique et les équipements. En contrepartie, l'entretien est moindre et vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux.

Dois-je ajouter les frais supplémentaires au prix au mètre carré ?

Oui. En plus du prix d'achat, prévoyez entre 6 et 8 % de frais supplémentaires pour l'enregistrement, le cadastre et le notaire. Intégrez ces frais dès le départ dans votre budget global.

Ces prix sont-ils fiables pour l'ensemble de l'année 2026 ?

Il s'agit de chiffres indicatifs pour 2026, qui peuvent varier selon le quartier, la rue, le projet et le moment. Faites toujours confirmer le prix actuel par un agent immobilier local, votre notaire ou votre banque.

Remarque : les prix, tarifs et taxes mentionnés sont donnés à titre indicatif sur la base de sources publiques (2026) et peuvent varier selon le quartier, le projet et le moment. Faites toujours confirmer les montants exacts par votre notaire, votre banque ou votre agent immobilier avant de vous engager.