Acheter un bien immobilier à Casablanca : le guide complet (2026)

Casablanca est la capitale économique du Maroc et l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques d'Afrique du Nord. Les étrangers peuvent y acheter librement des biens immobiliers, sans permis de séjour et sans partenaire marocain. En moyenne, il faut compter environ 12 500 MAD/m² pour un appartement et environ 16 500 MAD/m² pour une villa, auxquels s’ajoutent des frais supplémentaires représentant environ 6 à 8 % du prix d’achat. Dans ce guide complet, vous découvrirez étape par étape le déroulement du processus d’achat, les frais et taxes auxquels vous pouvez vous attendre, les quartiers et les types de logements disponibles, comment obtenir un financement en tant qu’étranger et si investir à Casablanca en vaut la peine.

Résumé : voici les points essentiels

• Accès : Les étrangers sont autorisés à acheter librement des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, à l'exception des terres agricoles situées en dehors des zones désignées.
• Tarifs : en moyenne environ 12 500 MAD/m² pour les appartements et 16 500 MAD/m² pour les villas ; dans les quartiers prestigieux comme Anfa et Aïn Diab, les prix peuvent atteindre 28 000 MAD/m².
• Frais supplémentaires : Prévoyez entre 6 et 8 % (droits d'enregistrement : environ 4 %, frais cadastraux : entre 1 et 1,5 %, frais de notaire : entre 0,5 et 1,5 %).
• Processus : compromis de vente, vérification du titre de propriété auprès de l'ANCFCC et acte définitif (acte de vente) chez le notaire.
• Titre de propriété : N'achetez que des biens immobiliers disposant d'un titre foncier enregistré.
• Financement : Les banques marocaines accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, généralement à hauteur de 50 à 70 % de la valeur du bien.
• Acheter à distance C'est possible au moyen d'une procuration légalisée.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Casablanca ?

Oui. Tout ressortissant étranger est libre d'acheter des logements, des biens immobiliers commerciaux, des hôtels et des biens immobiliers industriels dans les zones urbaines du Maroc. Vous n’avez besoin ni de permis de séjour, ni de visa, ni de partenaire marocain, et vous n’êtes pas non plus tenu de créer une société locale pour un simple achat résidentiel. Cela rend Casablanca accessible aux acheteurs belges, néerlandais et autres acheteurs internationaux à la recherche d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement.

La principale exception concerne terres agricoles situées en dehors des zones désignées. Cela nécessite un permis spécial (une dérogation), et ce terrain relève d’une catégorie de risque plus élevée. Pour la plupart des acheteurs d’un appartement ou d’une villa en ville, cela n’a aucune importance. Si vous envisagez néanmoins d’acquérir un terrain ou une propriété à la campagne, faites vérifier au préalable de manière approfondie la destination et la classification du bien par un notaire ou un avocat. En effet, un titre de propriété en règle prouve certes qui est le propriétaire, mais ne dit rien en soi sur ce que vous êtes autorisé à construire sur la parcelle.

Pourquoi acheter un bien immobilier à Casablanca ?

Casablanca est le cœur économique et financier du Maroc. La ville compte plusieurs millions d'habitants, abrite le plus grand port du pays et attire sans cesse des entreprises nationales et internationales. Ce moteur économique garantit une demande stable et diversifiée tant pour les logements en vente que pour ceux en location, allant des appartements prêts à emménager aux villas de luxe.

Par ailleurs, toute la région attend avec impatience de grands événements et des investissements dans les infrastructures, notamment dans le cadre de la préparation du Coupe du monde 2030. Les nouvelles lignes de tramway, les routes et les projets d'aménagement urbain rendent certains quartiers plus attractifs et peuvent, à terme, soutenir la valeur immobilière. Pour les acheteurs étrangers, à cela s'ajoute un prix au mètre carré relativement avantageux, surtout par rapport à de nombreuses villes européennes, ainsi qu'une ville animée dotée d'une riche culture. Si vous souhaitez d’abord mieux connaître la ville, lisez également Que faire à Casablanca ?.

Quel est le prix de l'immobilier à Casablanca au m² ?

Les prix varient considérablement selon le quartier, le type de logement et l'année de construction. Les chiffres ci-dessous sont des prix indicatifs basés sur des données récentes du marché pour 2026. Veuillez noter que les prix demandés dans les annonces sont généralement supérieurs au prix de transaction final ; utilisez-les donc à titre indicatif et non comme une valeur fixe.

Le prix au mètre carré dépend de facteurs tels que l'étage, la vue, l'état et l'âge du bâtiment, ainsi que du fait qu'il s'agisse ou non d'une construction neuve. Vous trouverez un aperçu complet dans notre article consacré à la prix de l'immobilier au m² à Casablanca, ainsi qu'une présentation par quartier dans le guide concernant la les meilleurs quartiers de Casablanca.

Le processus d'achat étape par étape

L'achat d'un bien immobilier à Casablanca se déroule de manière structurée et par l'intermédiaire d'un notaire. Vous trouverez ci-dessous les principales étapes. Vous trouverez une description détaillée dans notre article consacré à Comment fonctionne le processus d'achat ?.

1. Compromis de vente (contrat préliminaire de vente)

L'achat commence par un compromis de vente, généralement rédigé chez le notaire. Celui-ci s'accompagne généralement d'un acompte de 10 à 20 %, qui est versé sur un compte de dépôt fiduciaire (escrow). C'est à ce stade que le prix, les conditions et les échéances sont fixés. Choisissez de préférence votre propre notaire indépendant plutôt que celui proposé par le vendeur ou l'agent immobilier, afin que vos intérêts soient bien défendus.

2. Vérification du titre de propriété auprès de l'ANCFCC

Le notaire vérifie le titre de propriété auprès du cadastre national, l'ANCFCC. Cela permet de s'assurer que le vendeur est bien le propriétaire légitime et que le bien est libre de toute hypothèque, saisie ou litige en cours. Cette vérification est cruciale : ne versez jamais la totalité de la somme avant que le titre de propriété n'ait été vérifié et jugé en règle.

3. Acte de vente (acte définitif)

Une fois la vérification du titre de propriété effectuée avec succès, l'acte définitif est signé chez le notaire, le solde est versé, puis la propriété est transférée et enregistrée. À partir de ce moment-là, vous êtes officiellement propriétaire du bien immobilier.

Achat à distance par procuration

Il n'est pas nécessaire que vous soyez présent au Maroc pour effectuer l'achat. Vous pouvez établir une procuration notariée dans votre pays de résidence, la faire légaliser auprès du consulat marocain et l'envoyer à votre notaire marocain. L'achat peut ainsi être entièrement réalisé à distance, ce qui est pratique pour les acheteurs internationaux ayant un agenda chargé.

Quels sont les frais à ajouter au prix d'achat ?

Outre le prix d'achat, vous devrez généralement payer entre 6 et 8 % de frais supplémentaires. Ceux-ci sont en grande partie fixés par la loi. Vous trouverez un aperçu détaillé dans notre article consacré à la frais, notaire et impôts.

Veuillez également noter que la possession d'un bien immobilier est soumise à des taxes locales annuelles, même si les logements neufs sont généralement exonérés de la taxe d'habitation pendant les cinq premières années. En cas de vente ultérieure, un impôt sur la plus-value s'applique, généralement à hauteur de 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Tenez compte de ces éléments dans votre calcul de rentabilité.

Titre de propriété : Titre foncier contre Melkia

Au Maroc, il existe deux principales formes de titre de propriété. Le Titre foncier est un titre enregistré et garanti par l'État, conservé auprès de l'ANCFCC. Les biens immobiliers dotés d'un titre foncier sont plus faciles à financer, à assurer et à vendre, et présentent un faible risque de litige. Le Melkia Il s'agit d'un document traditionnel rédigé par un adoul, qui ne figure pas au cadastre officiel et concerne principalement les immeubles anciens de la médina et des zones rurales.

En tant qu'acheteur étranger, vous optez presque toujours pour un bien immobilier doté d'un Titre Foncier. Si vous envisagez tout de même d'acheter un bien « Melkia », par exemple une propriété de caractère dans l'ancienne médina, veillez à ce que le titre de propriété soit converti en Titre Foncier avant la signature. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le titre de propriété au Maroc.

Financement et crédit immobilier pour les étrangers

De nombreux acheteurs étrangers combinent leurs fonds propres avec un crédit immobilier. Les banques marocaines accordent des prêts aux non-résidents, même si les conditions sont légèrement plus strictes que pour les résidents. Le taux d'intérêt se situe généralement entre 5 et 6,5 % en dirhams, tandis que les prêts en euros sont souvent moins chers. Le financement maximal (le LTV) se situe généralement entre 50 et 70 % de la valeur du bien ; il faut donc prévoir un apport personnel d’au moins 30 % en devises étrangères, auquel s’ajoutent les frais d’acquisition.

Le remboursement s'effectue généralement via un compte en dirhams convertibles, et les banques exigent souvent la souscription d'une assurance décès pour la durée du prêt. Parmi les prêteurs connus auprès des acheteurs étrangers, on peut citer la CIH Bank, l'Attijariwafa Bank, la Bank of Africa et la Banque Populaire. Demandez toujours les conditions par écrit auprès de plusieurs banques et comparez les coûts totaux, et pas seulement les taux d'intérêt. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur Prêts hypothécaires et financements pour les étrangers.

Les meilleurs quartiers pour acheter un bien immobilier

Casablanca compte des quartiers adaptés à tous les profils et à tous les budgets. Vous trouverez ci-dessous un bref aperçu des quartiers les plus prisés. Vous trouverez une présentation détaillée dans le guide consacré à la les meilleurs quartiers de Casablanca.

• Aïn Diab: Quartier balnéaire chic situé le long de la Corniche, avec vue sur la mer, clubs de plage et appartements de luxe.
• Anfa: le quartier le plus huppé, avec ses villas spacieuses et ses constructions neuves haut de gamme.
• Gauthier et Maârif : des quartiers centraux et animés, très prisés par les locataires.
• Bouskoura et Casablanca Finance City : les zones en plein essor, à savoir les quartiers résidentiels familiaux verdoyants et l'immobilier d'entreprise moderne.
• Californie : quartier résidentiel calme, très apprécié des familles.

Quels sont les différents types de logements ?

L'offre à Casablanca est variée. Le type de logement qui vous convient dépend de votre budget, de vos objectifs et de vos attentes en matière de logement.

• Appartements: le modèle le plus prisé, facile à louer et nécessitant relativement peu d'entretien.
• Villas: Beaucoup d'espace et d'intimité, souvent avec jardin et piscine, très prisées à Anfa, Bouskoura et Dar Bouazza.
• Nouveau bâtiment: finitions modernes, économes en énergie et souvent assorties d'avantages fiscaux, souvent vendus sur plan (VEFA).
• Riads et habitations traditionnelles : des immeubles de caractère dans l'ancienne médina, parfaits pour un projet de rénovation.
• Immobilier de luxe: Penthouses et villas avec vue sur la mer à Anfa, Aïn Diab et CFC.

Est-ce que cela vaut la peine d'investir dans l'immobilier à Casablanca ?

En tant que capitale économique, Casablanca bénéficie d'une demande stable et diversifiée en matière de logements à louer et à vendre. Les quartiers centraux tels que Gauthier, Racine et Maârif allient une bonne rentabilité locative à des fourchettes de prix variées, tandis que les quartiers côtiers comme Aïn Diab sont très prisés pour la location auprès des expatriés et des touristes. Le rendement varie considérablement selon le quartier, le type de logement et la durée de la location (à court ou à long terme).

Dans la perspective de la préparation du Coupe du monde 2030 et le développement urbain continu font entrevoir un potentiel de croissance pour de nombreux investisseurs. N'oubliez pas de prendre en compte les frais et taxes supplémentaires et consultez la catégorie marché et investissements pour en savoir plus sur la rentabilité et le marché locatif.

Erreurs courantes à éviter

• Effectuer le paiement avant que le titre de propriété n'ait été vérifié par l'ANCFCC.
• Acheter un bien immobilier de type « Melkia » sans le convertir en titre foncier.
• Faire appel au notaire du vendeur plutôt qu'à son propre notaire indépendant.
• N'oubliez pas de prendre en compte les frais supplémentaires de 6 à 8 %.
• Se fier uniquement au prix demandé sans vérifier le prix réel du marché au m².

Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Casablanca ?

Oui. Les étrangers sont libres d'acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux dans les zones urbaines du Maroc, sans permis de séjour, sans visa ni partenaire marocain. La seule exception notable concerne les terres agricoles situées en dehors des zones désignées, pour lesquelles un permis spécial est requis.

Combien coûte un appartement à Casablanca au m² ?

En moyenne, le prix avoisine les 12 500 MAD/m². Dans les quartiers prestigieux tels qu'Anfa et Aïn Diab, ce prix peut atteindre 22 000 à 28 000 MAD/m² pour les constructions neuves, tandis que dans des quartiers comme Gauthier et Racine, il se situe entre 14 000 et 18 000 MAD/m².

À combien s'élèvent les frais supplémentaires liés à l'achat ?

Prévoyez environ 6 à 8 % en plus du prix d'achat. Ce montant comprend les droits d'enregistrement (environ 4 %), les frais d'inscription au cadastre auprès de l'ANCFCC (environ 1 à 1,5 %) et les frais de notaire (environ 0,5 à 1,5 % plus la TVA), auxquels s'ajoutent de petits frais fixes.

Dois-je me rendre au Maroc pour acheter ce produit ?

Pas nécessairement. Vous pouvez établir une procuration notariée dans votre pays de résidence, la faire légaliser auprès du consulat marocain et l'envoyer à votre notaire marocain, afin que l'achat puisse être finalisé à distance.

En tant qu'étranger, puis-je obtenir un crédit immobilier ?

Oui. Plusieurs banques marocaines accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, généralement à hauteur de 50 à 70 % de la valeur du bien, à condition que vous puissiez justifier d'un revenu stable en devise forte.

Quelle est la différence entre un titre foncier et un Melkia ?

Un « Titre Foncier » est un titre de propriété enregistré et garanti par l'État. Une « Melkia » est un document traditionnel délivré par un adoul, qui n'est pas enregistré et comporte davantage de risques. En tant qu'étranger, optez toujours pour un « Titre Foncier ».

L'immobilier à Casablanca est-il un bon investissement ?

En tant que capitale économique, Casablanca bénéficie d'une demande stable en matière de logements locatifs et en accession à la propriété. Dans la perspective de la Coupe du monde 2030 et du développement urbain continu, de nombreux investisseurs y voient un potentiel de croissance, même si les rendements varient considérablement selon les quartiers et les types de logements.

Attention : les prix, tarifs et taxes mentionnés sont donnés à titre indicatif sur la base de sources publiques (2026) et peuvent varier. Faites toujours confirmer les montants exacts par votre notaire, votre banque ou votre agent immobilier avant de vous engager.